Si tienes un piso alquilado y estás pensando en venderlo, es muy probable que te preguntes si legalmente es posible. La respuesta es que sí: la ley no impide vender una vivienda con un contrato de arrendamiento vigente. Lo que cambia no es la posibilidad, sino el procedimiento, el tipo de comprador y el tiempo que necesita la operación. Lo contamos con la ley vigente en octubre de 2026, incluida la última reforma de la LAU.

Hay una idea que ordena todo lo demás: quien compra no adquiere solo unos metros, adquiere también un contrato que ya está en marcha. Esa es la razón de que vender con un inquilino dentro no se parezca a vender un piso vacío, y también la razón de que muchas operaciones se atasquen por motivos que no tienen nada que ver con el precio.

Se puede vender, pero el contrato manda

Cuando se transmite la vivienda, el comprador se coloca en la posición del anterior propietario: asume el contrato con la renta, la duración y las prórrogas. El artículo 14 de la LAU lo concreta con una regla que conviene tener presente: el adquirente queda subrogado durante los cinco años primeros de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, aunque el contrato se haya firmado por menos tiempo. Si la duración pactada es mayor, asume la totalidad. Es la subrogación, y explica por qué el inquilino no tiene que irse porque cambie el dueño. Cambia el titular, no las condiciones.

Ese mínimo legal es también la clave del calendario: marca hasta cuándo puede quedarse el inquilino y, por tanto, cuánto tiempo tendrá que esperar un comprador que quiera entrar a vivir. No es lo mismo un contrato que termina el año que viene que uno que todavía tiene por delante cinco años de protección.

Tanteo y retracto, en corto

Antes de vender a un tercero hay que dar al inquilino la oportunidad de comprar en las mismas condiciones. Es el derecho de tanteo del artículo 25 de la LAU: se le notifica de forma fehaciente el precio y las condiciones esenciales de la venta, y dispone de 30 días naturales para igualar la oferta. Los efectos de esa notificación caducan a los 180 días naturales: si en ese plazo no se cierra la operación, hay que volver a comunicarla.

El retracto es la otra cara del mismo derecho. Si se vende sin notificar correctamente o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede adquirir la vivienda en las mismas condiciones del comprador, con un plazo de 30 días desde la notificación fehaciente que el comprador debe hacerle, con copia de la escritura o del documento en que se formalizó la venta. Por eso conviene que la comunicación sea fehaciente, con burofax y acuse de recibo, y que el precio que se notifica sea el precio real.

La renuncia al tanteo ya no se puede pactar

Hasta hace poco era habitual incluir en el contrato una cláusula por la que el inquilino renunciaba al derecho de adquisición preferente. Ese camino se ha cerrado: desde octubre de 2026, el artículo 25.8 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, establece que las partes no pueden pactar esa renuncia. Si el contrato se firmó antes de la reforma, la cláusula no se puede dar por buena sin revisión jurídica, porque de ella depende que la venta no quede expuesta a un retracto. En la práctica, la vía segura es notificar el precio y las condiciones y respetar los plazos.

Los plazos que conviene tener apuntados

Al margen del tanteo, el contrato tiene sus propios tiempos de aviso. Los más útiles, una vez transcurrida la duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica):

• Propietario que no quiere renovar: cuatro meses antes de la fecha de finalización.
• Inquilino que decide marcharse: dos meses de antelación.
• Recuperar la vivienda por necesidad del arrendador o de familiares directos: solo si esa necesidad se hizo constar expresamente en el contrato al firmarlo, el arrendador es persona física y ha transcurrido el primer año (artículo 9.3 de la LAU), con dos meses de antelación y acreditando la causa.

Si el contrato llega a su término sin aviso, se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años más. La venta seguirá siendo posible, pero tendrá que hacerse con el inquilino dentro. No es un drama, pero cambia el plan y conviene saberlo antes de publicar nada.

Las tres rutas posibles

Con el contrato en la mano, la decisión es más de negocio que de derecho: a quién vendes y en qué estado entregas la vivienda. Hay tres caminos y ninguno es el bueno para todos los casos.

Vender al propio inquilino

Es la ruta más limpia cuando el inquilino quiere comprar y puede financiarlo. Se ahorra la comercialización, la casa no se enseña y la operación puede cerrarse antes. El tanteo deja de ser un obstáculo y pasa a ser el mecanismo de la venta. La contrapartida es doble: el precio se negocia con una sola persona, que conoce la vivienda mejor que nadie, y si la compra necesita hipoteca, la operación depende de los tiempos de su banco.

Vender a un inversor con la renta en marcha

Aquí lo que se pone en el mercado no es solo la vivienda, es un contrato con una renta y una fecha. El comprador suele ser un inversor que calcula la rentabilidad antes de mirar los acabados. Si el contrato está sano y los recibos al día, es más fácil de colocar entre inversores; si hay impagos o una renta muy por debajo del mercado, cuesta más y el precio lo refleja.

Pactar la salida y vender libre

La tercera vía es negociar con el inquilino para que se vaya antes de la venta: una compensación económica, ayuda para encontrar otra vivienda o un plazo razonable de desocupación. Conviene saber que la venta, por sí sola, no es causa de resolución del contrato; si el inquilino no acepta, no hay forma de forzarlo por la vía rápida. Cualquier acuerdo debe quedar por escrito y firmado, y no está de más que lo revise un abogado antes de pagar nada.

Cuánto cambia el precio cuando hay un contrato dentro

No hay un descuento estándar. Lo que sí hay son dos compradores distintos que valoran el mismo piso de forma distinta, y un propietario que debe decidir a cuál se dirige. Ahí empieza el precio de mercado real de una vivienda alquilada, que no es lo mismo que el precio que se anuncia: precio de oferta y precio de venta cuentan historias diferentes.

Lo que mira un inversor

Renta mensual, gastos de comunidad, IBI, plazo que queda de contrato, cláusulas de actualización y prórroga, y si el inquilino está al corriente de pago. Con eso calcula la rentabilidad bruta y decide. Un piso con una renta antigua o con riesgo de impago puede seguir interesando, pero a un precio que compense; uno con renta actualizada y buen historial de pagos se defiende mejor.

Lo que descuenta quien quiere entrar a vivir

El comprador que busca casa descuenta tres cosas: la espera hasta que termine el contrato o su prórroga obligatoria, el estado en que recibirá la vivienda y el riesgo de que el proceso se complique. También juega en contra la dificultad de verla: una casa habitada se enseña peor, con horarios pactados y con la vida de otra persona dentro. Ese conjunto de incomodidades se traduce en una horquilla de precio más baja, y no siempre es fácil de justificar con números.

De ahí que la valoración con contrato dentro no pueda hacerse copiando el precio de un piso vacío de la misma calle. Se compara con operaciones reales de la zona, se ajusta por renta y plazo y se contrasta con lo que están pagando los inversores activos en ese municipio. Ese trabajo es el que permite saber si conviene vender ya o esperar.

La conversación, las visitas y los papeles

Hablar con el inquilino antes de publicar

Es fácil que el inquilino se entere antes de lo que al propietario le gustaría: por una visita, por un cartel o por un comentario en el portal. Por eso es mejor que la conversación ocurra primero. Explica el motivo sin adornos, confirma por escrito la intención y los plazos, y deja claro qué derechos mantiene. Un inquilino informado colabora; uno que se siente engañado complica cada paso.

Visitas en una casa habitada

Ninguna norma le obliga a abrir su casa a visitas, así que las visitas se pactan. Funciona mejor acordar dos o tres franjas semanales, avisar con antelación y concentrar ahí todas las citas en lugar de improvisar cada una. En una vivienda alquilada, la visita se organiza como se organizaría en casa de alguien: con hora, con aviso y sin abrir armarios.

La documentación que te van a pedir

Tenerla preparada antes de publicar acorta semanas. La lista habitual:

• Nota simple registral actualizada.
• Contrato de arrendamiento vigente y últimos recibos de renta.
• Certificado de eficiencia energética.
• Últimos recibos de IBI y de comunidad.
• ITE o informe de evaluación del edificio, si el edificio lo tiene.
• Contrato de arras cuando ya haya comprador.

No es papeleo decorativo: son los documentos con los que el comprador y su banco deciden si siguen adelante. Un expediente ordenado transmite que la operación está controlada, y eso también pesa en la negociación.

Renta antigua y ventas en bloque

Renta antigua: otro régimen

Los contratos de renta antigua son los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que siguen rigiéndose por el texto refundido de la LAU de 1964: rentas muy bajas, gran protección frente al desalojo y, en muchos casos, duración indefinida. Los firmados a partir de esa fecha no entran en ese régimen, aunque los anteriores a 1995 tengan particularidades transitorias. Vender con un inquilino de renta antigua es posible, pero el comprador se encuentra una rentabilidad baja y un régimen muy protegido; para un inversor especializado puede ser una oportunidad si el precio se ajusta. Es un terreno donde conviene asesorarse caso a caso antes de mover ficha.

Venta en bloque: qué dice la ley desde 2026

Cuando un fondo compra una cartera de viviendas alquiladas surge la duda de si el retracto del inquilino sigue existiendo. La sentencia del Tribunal Supremo 1.834/2025, de 12 de diciembre, ya apuntó que el derecho se mantiene aunque la operación se presente como una venta mayor. La reforma de 2026 ha ido más lejos: el artículo 25.7 de la LAU establece que el derecho de adquisición preferente no decae en las ventas conjuntas siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable, y obliga a imputar a esa vivienda un precio con criterios objetivos. La antigua excepción del edificio completo ya no es la regla. Para quien vende un solo piso, la consecuencia es la misma: el retracto sigue vivo aunque la operación se envuelva en una venta mayor.

Lo que la venta no cambia: tus impuestos

El inquilino no altera las obligaciones fiscales del vendedor. La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo, y la ganancia patrimonial del IRPF se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. El contrato de alquiler no cambia ese esquema. Cada caso tiene sus particularidades —valor de adquisición, mejoras, posibles exenciones—, así que conviene revisarlo con un asesor fiscal antes de firmar y no dejarlo para el final.

Cómo lo hacemos en Vilsa

Trabajamos con propietarios de Arganda del Rey, Rivas-Vaciamadrid y el sureste de Madrid que tienen la vivienda alquilada y no saben por dónde empezar. Lo primero es una valoración con el contrato en la mano: qué renta hay, cuánto queda, qué comprador encaja y qué precio tiene sentido. Después se elige la ruta y se ordena la parte incómoda: la notificación, las visitas y la documentación.

Si quieres empezar por ahí, puedes ver cómo trabajamos en vender tu casa con Vilsa, la página de venta de pisos en Arganda del Rey o la de venta de pisos en Rivas-Vaciamadrid. Y si el piso lleva meses sin moverse, quizá el problema no sea el inquilino: en por qué un piso no se vende repasamos las causas habituales.

Cuéntanos tu caso y te decimos, con el contrato delante, qué opciones tienes y qué precio es razonable pedir. Puedes solicitar una valoración sin compromiso y decidir después.