Firmar un contrato de arras suele ser uno de los momentos más importantes en la compraventa de una vivienda. Para el comprador, supone reservar la casa y demostrar que va en serio. Para el vendedor, implica retirar o comprometer la vivienda mientras se prepara la firma definitiva.
El problema es que muchas personas firman las arras sin tener claro qué están aceptando. ¿Se pierde el dinero si no conceden la hipoteca? ¿La señal se descuenta del precio final? ¿El vendedor puede echarse atrás? ¿Hace falta firmar ante notario?
En esta guía resolvemos las dudas más habituales sobre el contrato de arras vivienda, los tipos de arras, cuánto se suele pagar y qué conviene revisar antes de entregar dinero o comprometer una operación.
Qué es un contrato de arras
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que ambas partes se comprometen a realizar una compraventa futura. Normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y esa cantidad queda vinculada al precio final de la vivienda.
En la práctica, sirve para dejar por escrito las condiciones principales de la operación: quién compra, quién vende, qué vivienda se transmite, cuál es el precio, cuánto se entrega como señal y en qué plazo debe firmarse la escritura.
Cuando alguien busca qué es un contrato de arras, la respuesta sencilla sería esta: es el documento que formaliza la reserva de una vivienda antes de ir a notaría.
Ahora bien, no todas las arras tienen las mismas consecuencias. Por eso no basta con descargar un modelo de contrato de arras y rellenarlo deprisa. Lo importante es entender qué tipo de compromiso estás firmando.
Para qué sirve un contrato de arras en una compraventa
El contrato de arras aporta seguridad a ambas partes.
Al comprador le permite reservar la vivienda mientras organiza la financiación, revisa documentación o prepara la firma. Al vendedor le ofrece una garantía de que el comprador tiene intención real de seguir adelante.
Este punto es especialmente importante cuando se va a comprar un piso en Madrid, porque en zonas con mucha demanda una vivienda bien valorada puede recibir varios interesados en poco tiempo.
También es útil para el vendedor, porque le permite avanzar con una operación más firme antes de dejar de recibir visitas o retirar el anuncio. En una operación de venta de un piso en Madrid, firmar unas arras bien redactadas evita muchos malentendidos posteriores.
Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
Una de las búsquedas más frecuentes es tipos de arras. Y tiene sentido, porque aquí está una de las grandes diferencias.
| Tipo de arras | Qué significan | Qué ocurre si alguien incumple |
|---|---|---|
| Arras confirmatorias | Confirman que existe un acuerdo de compraventa | La parte afectada puede reclamar el cumplimiento o resolver el contrato según el caso |
| Arras penales | Funcionan como garantía y penalización pactada | Se aplica la penalización acordada, sin que necesariamente desaparezca la obligación principal |
| Arras penitenciales | Permiten desistir del contrato asumiendo una consecuencia económica | Si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, debe devolverla duplicada |
Las arras penitenciales son las más conocidas porque están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Ese artículo establece que, si hay arras o señal en una compraventa, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor puede desistir devolviéndolas duplicadas.
Por eso es tan importante que el contrato indique claramente qué tipo de arras se están firmando. Si no queda claro, pueden aparecer interpretaciones distintas justo cuando surge un problema.
Cuánto se paga en un contrato de arras
Otra duda habitual es contrato de arras cuánto se paga.
No existe una cantidad obligatoria para todas las operaciones. Las partes pueden pactar el importe, aunque en vivienda suele moverse habitualmente entre el 5 % y el 15 % del precio, siendo frecuente tomar como referencia el 10 %.
Por ejemplo:
| Precio de la vivienda | 5 % de arras | 10 % de arras |
|---|---|---|
| 180.000 € | 9.000 € | 18.000 € |
| 250.000 € | 12.500 € | 25.000 € |
| 350.000 € | 17.500 € | 35.000 € |
La cantidad debe tener sentido para la operación. Una señal demasiado baja puede no proteger suficientemente al vendedor. Una señal demasiado alta puede suponer un riesgo importante para el comprador si aún no tiene clara la financiación.
¿Las arras se descuentan de la hipoteca?
Esta es una pregunta muy común: las arras se descuentan de la hipoteca.
La respuesta correcta es que las arras se descuentan del precio final de compra, no de la hipoteca como tal.
Por ejemplo, si la vivienda cuesta 250.000 € y el comprador entrega 20.000 € de arras, en la escritura quedará pendiente el resto del precio, es decir, 230.000 €. Después, el comprador podrá financiar parte de esa cantidad mediante hipoteca, según lo que apruebe el banco.
Por eso conviene tener clara la financiación antes de firmar. Si el comprador depende de la hipoteca, el contrato debería contemplar bien los plazos y, si se pacta, una cláusula relacionada con la no concesión del préstamo.
Contrato de arras e hipoteca: mucho cuidado con esta cláusula
Uno de los mayores riesgos aparece cuando el comprador firma las arras antes de saber si el banco le concederá la hipoteca.
Si el contrato no incluye ninguna condición y finalmente la financiación no sale adelante, el comprador podría perder la señal, especialmente si se han firmado arras penitenciales.
Por eso, cuando la operación depende de financiación, conviene revisar si el contrato debe incluir una cláusula específica que indique qué ocurre si la hipoteca no se concede en plazo.
No se trata de meter cláusulas genéricas sin pensar. Se trata de que comprador y vendedor sepan exactamente qué pasa si el banco no aprueba la operación, si la tasación sale baja o si los plazos se alargan.
Qué tiene que incluir un modelo de contrato de arras
Un modelo de contrato de arras puede servir como orientación, pero no todos los modelos valen para todas las operaciones.
Como mínimo, el documento debería incluir:
- datos completos de comprador y vendedor;
- identificación de la vivienda;
- referencia registral, si procede;
- precio final de compraventa;
- cantidad entregada como señal;
- forma de pago de las arras;
- plazo máximo para firmar la escritura;
- tipo de arras;
- reparto de gastos;
- existencia de cargas, hipotecas o deudas;
- consecuencias si una parte incumple;
- firmas de comprador y vendedor.
El Código Civil también recoge, en su artículo 1455, el criterio general sobre determinados gastos de escritura, salvo pacto en contrario. Por eso es recomendable dejar el reparto de gastos claramente pactado en el contrato y no darlo por supuesto.
Si el vendedor aún está preparando la operación, también es buen momento para revisar documentación básica, como nota simple, certificado energético o cargas pendientes. Muchos errores al vender una casa aparecen precisamente por firmar compromisos antes de tener todos los datos claros.
Checklist antes de firmar un contrato de arras
Antes de firmar, comprador y vendedor deberían revisar estos puntos:
| Punto a revisar | Por qué es importante |
|---|---|
| Titularidad de la vivienda | Para confirmar que quien vende puede vender |
| Cargas o hipotecas | Para saber si existen deudas pendientes |
| Precio final | Para evitar cambios posteriores |
| Cantidad entregada | Para saber qué dinero queda comprometido |
| Tipo de arras | Para conocer las consecuencias si alguien se echa atrás |
| Plazo de firma | Para organizar hipoteca, notaría y documentación |
| Reparto de gastos | Para evitar discusiones antes de escriturar |
| Estado de la vivienda | Para dejar claro qué se entrega y en qué condiciones |
| Cláusula de financiación | Para proteger la operación si depende de hipoteca |
Este checklist es especialmente útil en operaciones entre particulares, donde muchas veces se utiliza un contrato de arras entre particulares modelo sin revisar si realmente encaja con la vivienda, la financiación o la situación del vendedor.
¿El contrato de arras se paga en efectivo?
Otra búsqueda habitual es contrato de arras se paga en efectivo.
Aunque las partes pueden pactar la forma de pago, lo recomendable es utilizar un medio que deje rastro claro: transferencia bancaria, cheque bancario o ingreso identificable. Así queda constancia de la cantidad entregada, la fecha, el pagador y el beneficiario.
Pagar en efectivo puede generar problemas de prueba, justificación o trazabilidad. En operaciones inmobiliarias, donde las cantidades suelen ser altas, es mucho más seguro dejar todo documentado.
¿El contrato de arras se firma ante notario?
La búsqueda el contrato de arras se firma ante notario también tiene mucho sentido.
La respuesta es que no es obligatorio firmar las arras ante notario. El contrato de arras suele ser un documento privado entre comprador y vendedor. Sin embargo, en operaciones complejas puede ser recomendable contar con asesoramiento profesional antes de firmarlo.
Por ejemplo, si hay varios propietarios, una vivienda heredada, cargas pendientes, hipoteca, divorcio, usufructo o cualquier situación especial, conviene revisar el contrato con más detalle antes de entregar dinero.
Qué pasa si el comprador se echa atrás
Depende del tipo de arras firmado.
Si son arras penitenciales, el comprador puede desistir, pero perderá la cantidad entregada como señal. Es decir, si entregó 15.000 €, no podrá recuperarlos salvo que el contrato haya previsto otra cosa.
Si las arras son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden ser distintas y puede abrirse la puerta a reclamar cumplimiento, penalización o daños, según cómo esté redactado el contrato.
Por eso no hay que quedarse solo con la palabra “arras”. Hay que leer qué tipo de arras son y qué consecuencia concreta se ha pactado.
Qué pasa si el vendedor se echa atrás
Si se han firmado arras penitenciales y es el vendedor quien decide no seguir adelante, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Por ejemplo, si recibió 20.000 € de señal, tendría que devolver 40.000 €.
Este es uno de los motivos por los que un vendedor no debería firmar arras sin estar seguro de que quiere vender, de que el precio es correcto y de que puede entregar la vivienda en las condiciones pactadas.
Antes de comprometerse, es recomendable tener una valoración realista. Saber <a href=»https://vilsa.es/cuanto-vale-mi-casa/»>cuánto vale tu casa</a> ayuda a evitar arrepentimientos, rebajas mal planteadas o cambios de criterio cuando ya hay un comprador comprometido.
Quién paga el contrato de arras
La pregunta quién paga el contrato de arras puede referirse a dos cosas distintas.
Si hablamos de la cantidad entregada como señal, normalmente la paga el comprador y se descuenta del precio final de la vivienda.
Si hablamos del coste de redactar el contrato, dependerá de quién intervenga. Si la operación se gestiona con inmobiliaria, puede estar incluido dentro del servicio. Si lo prepara un abogado, gestor o notario, el coste dependerá del profesional y del acuerdo entre las partes.
Lo importante es que el contrato indique claramente qué paga cada uno, tanto en las arras como en la futura escritura. En una venta, también conviene tener identificados los gastos al vender un piso en Madrid para no calcular mal el beneficio real de la operación.
Por qué no conviene descargar cualquier contrato de arras en PDF
Muchas personas buscan contrato de arras pdf, contrato de arras ejemplo o modelo contrato de arras. Es normal: quieren orientarse antes de firmar.
El problema es que una plantilla genérica no conoce tu operación.
No sabe si la vivienda tiene hipoteca pendiente, si hay cargas, si el comprador depende de financiación, si hay varios herederos, si existe una fecha límite realista o si el vendedor necesita vender antes de comprar otra vivienda.
Un modelo puede ayudarte a entender la estructura, pero no debería sustituir una revisión adaptada a la operación concreta.
Errores frecuentes al firmar unas arras
Los errores más habituales son:
- firmar sin revisar la nota simple;
- no indicar claramente el tipo de arras;
- pactar un plazo demasiado corto para conseguir hipoteca;
- no aclarar qué ocurre si el banco no concede financiación;
- no detallar las cargas o deudas;
- no indicar qué muebles o elementos se incluyen;
- no dejar constancia del medio de pago;
- usar un modelo descargado sin adaptarlo;
- firmar con prisas por miedo a perder la vivienda.
Las arras no son un trámite menor. Son el documento que puede proteger la operación o convertirla en un problema.
Cómo puede ayudarte una inmobiliaria antes de firmar
Una inmobiliaria no solo enseña viviendas o publica anuncios. En una operación bien gestionada, también ayuda a ordenar la documentación, revisar tiempos, coordinar comprador y vendedor y evitar que las arras se firmen con dudas importantes.
Esto es útil tanto para quien compra como para quien vende.
Para el comprador, porque entiende mejor qué está firmando y qué dinero está comprometiendo. Para el vendedor, porque evita retirar la vivienda del mercado sin garantías suficientes.
En Vilsa acompañamos cada operación para que la compraventa avance con seguridad, desde la valoración inicial hasta la firma. Porque unas arras bien planteadas no solo reservan una vivienda: también evitan muchos problemas antes de llegar a notaría.
¿Vas a vender o comprar una vivienda y tienes dudas antes de firmar las arras? En Vilsa revisamos contigo los puntos clave de la operación para que tomes decisiones con seguridad. Ponte en contacto con nosotros.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
No. No es obligatorio firmar un contrato de arras, pero sí es muy habitual porque deja por escrito el compromiso entre comprador y vendedor antes de la escritura.
¿Cuánto son las arras de un piso?
No hay una cantidad fija. En muchas operaciones se toma como referencia entre el 5 % y el 15 % del precio de la vivienda, aunque las partes pueden pactar otra cantidad.
¿Las arras se devuelven?
Depende del tipo de arras y del motivo por el que no se firma la compraventa. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si se echa atrás el vendedor, debe devolverla duplicada.
¿Se puede firmar un contrato de arras sin hipoteca concedida?
Sí, pero hay que tener mucho cuidado. Si el comprador depende de financiación, conviene pactar claramente qué ocurre si el banco no concede la hipoteca.
¿Dónde se firma el contrato de arras?
Normalmente se firma de forma privada entre comprador y vendedor, a veces en la inmobiliaria o con asesoramiento profesional. No es obligatorio firmarlo ante notario.
¿Quién hace el contrato de arras?
Puede redactarlo una inmobiliaria, un abogado, un gestor, el vendedor o el comprador. Lo importante es que esté adaptado a la operación y no sea una plantilla genérica sin revisar.
¿Qué diferencia hay entre señal y arras?
En el uso cotidiano se parecen, pero jurídicamente conviene especificar qué tipo de arras se pactan y qué consecuencias tiene el incumplimiento. No basta con escribir “señal” sin explicar qué ocurre si una parte no cumple.
